Onko sijoitusasuntotoiminta kannattavaa?

Moni seuraa kiinteistömarkkinoita silmä tarkkana ja suunnittelee hankkivansa itselleen sijoitusasunnon, jonka vuokratuotoilla olisi mahdollisuus ansaita lisätuloja. Osa haaveilee pääsevänsä näiden lisätulojen ansiosta eläkkeelle jo huomattavan paljon nuorempana kuin normaalisti ja osa taas saattaa haaveilla hieman tavallista leveämmästä elämästä vuokratulojen turvin. Toisille sijoittajille sijoitusasunnon hankkiminen saattaa olla keino turvata omat eläkepäivät. Olipa sijoitusasuntotoimintaan liittyvä tavoitteesi mikä tahansa, on tärkeää harkita asuntosijoittajaksi ryhtymistä tarkkaan pahimpien karikoiden välttämiseksi. Asiantuntevat kiinteistövälittäjän puoleen kääntyminen voikin olla hyvä idea jo suunnitelmien alkuvaiheessa.

Sijoitusasunto voi olla hyvin suunniteltuna järkevä ja pitkäaikainen sijoituskohde. Ajatuksena on, että sijoittaja ostaa asunnon ja vuokraa sen eteenpäin ja pidemmällä aikavälillä vuokralainen käytännössä maksaa asunnon. Jos asunto on ostettu lainalla, parhaimmassa tapauksessa vuokratulot kattavat lainanlyhennykset kokonaan, jolloin sijoittajalle ei jää lainoja maksettavaksi lainkaan. On myös otettava huomioon se, että asuntojen arvot nousevat, jolloin se tietää myös muita lisätuottoja vuokratulojen lisäksi.

Mikä tahansa asunto ei kuitenkaan sovi sijoituskohteeksi, joten ostopäätöstä on harkittava tarkkaan. Asuntosijoittaminen on hyvin suosittua Suomessa ja parhaimmat asunnot myydään heti niiden tultua markkinoille, joten asuntomarkkinoita kannattaa seurata joka päivä. Pankista voi pyytää lainalupausta jo etukäteen, joka mahdollistaa nopean päätöksen heti kun sopiva asunto on löytynyt.

Ensimmäistä sijoitusasuntoa ostettaessa on hyvä turvautua ammattilaisen apuun, jos asiaan ei ole itse päässyt perehtymään juurta jaksain. Kiinteistövälittäjä voi neuvoa asiakastaan sekä asunnon sijainnin valitsemisessa että asuntojen hintatasosta kyseisellä alueella. Ammattitaitoinen kiinteistövälittäjä voi myös hoitaa asunnon vuokraamisen puolestasi ja ottaa selvää potentiaalisten vuokralaisten taustatiedoista, jotta asunnon omistaja saa varmasti parhaan mahdollisen vuokralaisen.

Laske kulut ja tuotot tarkkaan

Kun suunnittelet asuntosijoittajaksi ryhtymistä, on syytä laskea kulut ja tuotot tarkkaan. Aivan ensimmäisenä kannattaa miettiä asunnon ostamisen rahoittamista. Tarvitsetko velkaa asunnon ostamista varten vai pystytkö ostamaan asunnon säästöilläsi? Jos joudut ottamaan lainaa, millainen korko lainalla on ja tarvitsetko vakuuksia? Millaisessa kunnossa asunto on ja onko siihen tulossa todennäköisesti lähitulevaisuudessa suuria remontteja? Millaista vuokraa asunnosta voisi pyytää ja ovatko sen kaltaiset asunnot kysyttyjä asunnon sijaintialueella? Millainen vastike asunnossa on? Edellä mainitut kysymykset luovat pohjaa sille, mitä kaikkea tuleekaan ottaa huomioon sopivaa sijoitusasuntoa valittaessa.

Asunnon ostaminen lainalla

Yleisesti ottaen monet suomalaiset uskovat, että sijoitusasunto tulisi ostaa omilla säästöillä, eikä lainaa kannattaisi missään tapauksessa ottaa. Tämä ei kuitenkaan ole totta, eikä sijoittajan tarvitse olla miljonääri ostaakseen asunnon, sillä monissa tapauksissa asuntoja ostetaan myös pankista saadulla lainalla. Pankit ovat yleensä myötämielisiä antamaan lainaa asuntosijoituksiin, sillä itse asunto toimii vakuutena ja riski on vähäisempi, kuin esimerkiksi osakkeisiin sijoittaessa. Sijoitusasuntoja varten onkin huomattavasti helpompaa saada lainaa kuin esimerkiksi osakesijoituksia varten, sillä asuntomarkkinaa pidetään yleisesti vakaampana sijoituskohteena kuin herkemmin muuttuvaa osakemarkkinaa.

Lainatun rahan käyttöä sijoituksiin kutsutaan velkavivuksi. Velkavipu on etenkin pääomasijoittajien yleisesti käyttämä keino lisätä oman pääoman tuottoa ja parhaimmassa tapauksessa se nostaa, tai jopa moninkertaistaa saamasi tuotot. Toisaalta taas muiden rahaa käyttäessä myös riski kasvaa ja pahimmassa tapauksessa tappiokin voi moninkertaistua, jos sijoitus on huono. Emme avaa tässä artikkelissa velkavivun käyttöä sen laajemmin, mutta voit lukea aiheesta tarkemmin esimerkiksi täältä.

Valitse asunto tarkkaan

Kun olet valitsemassa sopivaa sijoitusasuntoa, kannattaa miettiä, millaiset asunnot ovat kyseisellä alueella erityisen suosittuja – onko kysyntää yksiöille vai suurille perheasunnoille tai asunnoille, jotka ovat jotakin tältä väliltä? Suurissa yliopistokaupungeissa pienet, edulliset yksiöt saattavat olla erityisen kysyttyjä, kun taas toisen tyyppisillä alueilla voi olla erityistä kysyntää perheasuntojen osalta. Tutustu siis tarkkaan alueeseen, jolta olet sijoitusasuntoa hankkimassa.

Vertaile alueen tarjolla olevia asuntoja keskenään niin hinnan, kunnon kuin varustetasonkin mukaan. Toisilla myyjillä saattaa olla kiire tehdä kaupat, jolloin voit löytää hyvällä tuurilla tavallista paremman asunnon tavallista parempaan hintaan. Selvitä myös huolellisesti asuntoon tehdyt remontit ja mahdollisesti tulossa olevat remontit.

Toisinaan remontin tarpeessa olevia asuntoja voi saada melko edulliseen hintaan ja tällainen ostos voikin tuntua houkuttelevalta. Kannattaa kuitenkin miettiä, riittävätkö omat taidot asunnon remontoimiseen ja kuinka paljon mahdollinen remontti veisi rahaa. Jos olet taitava käsistäsi, voi remontoimalla saada vanhahkosta asunnosta niin kivan, että vuokralaiset suorastaan kilpailevat siitä.

Minkälainen on hyvä sijoitusasunto?

Kun olet tehnyt päätöksen ostaa sijoitusasunnon, on aika aloittaa asuntojen etsintä. Sijoitusasuntoja ostettaessa kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti asunnon sijaintiin, sillä huono sijainti voi johtaa siihen, ettei vuokralaisia löydy, tai vuokralaiset vaihtuvat usein. Sijoittajan kannalta kaikista paras vuokralainen on sellainen, joka pysyy asunnossa monia, jopa kymmeniä vuosia. Asunnon tyhjille jäämistä tulee välttää, sillä jos asunto on tyhjillään kuukausia, myös vuokratuotto laskee. Vuokralaisen näkökulmasta hyvä sijainti tarkoittaa sitä, että kaikki tarvittavat palvelut ovat lähellä ja erityisesti opiskelijakaupungeissa julkisen liikenteen reitit tulee olla asunnon lähellä.

Kun mietit aluetta, josta haluat ostaa asunnon, kannattaa ottaa huomioon myös se, onko alueelle odotettavissa arvonnousua. Vuokratulojen lisäksi asunnon arvonnousu tuo sijoittajalle ylimääräisiä tuloja. Alueen arvonnousua voi ennakoida esimerkiksi sen perusteella, onko kyseiselle alueelle tulossa uusia palveluita, kauppakeskuksia, tai uusia liikenneyhteyksiä. Erityisesti pienien asuntojen arvo nousee vuosien mittaan enemmän kuin suurempien asuntojen ja niiden vuokratuotto on myös parempi isoihin taloihin verrattuna.

Joskus asuntoja löytyy alle markkinahintojen ja tällöin ostaja saattaa innostua löydöstä ja tehdä hätiköidyn päätöksen. Ennen asunnon ostamista on syytä laskea kaikki kulut ja olla selvillä mahdollisista tulevista remonteista. Jos asuntoon on esimerkiksi tulossa putkiremontti, se ei sovellu lyhytaikaiseen sijoitukseen. Sen lisäksi, että suuret remontit ovat kalliita, ne myös voivat tarkoittaa sitä, ettei asunnossa voi asua kuukausiin, jolloin sijoittaja ei saa vuokratuloja näiltä kuukausilta.

Turvallisimpia sijoituskohteita ovat kasvavien kaupunkien keskusta-alueiden pienet asunnot, joihin on tehty lähiaikoina suurimmat perusremontit. Jos asunto on remontoitu myös sisältä, siitä voi pyytää korkeampaa vuokraa. Toisaalta taas myös pienellä, itsetehdyllä pintaremontilla voi saada muutettua asunnon ilmettä radikaalisti ja nostettua vuokraa.

Millainen on hyvä vuokralainen?

Vuokralainen on se tulonlähde, jonka kautta asuntosijoittaja ansaitsee tuottonsa, joten hyvän vuokralaisen löytäminen asuntoon on elintärkeää. Ihanteellisimmassa tilanteessa asuntoon saadaan luotettava ja pitkäaikainen vuokralainen, joka pitää asunnosta hyvää huolta ja joka maksaa vuokrat aina ajallaan. Mistä sitten voi tietää etukäteen, että vuokralainen on luotettava?

Sijoittajalle on aina tärkein seikka se, että vuokralainen maksaa vuokran joka kuukausi ajallaan. Jotta voit varmistua tulevan vuokralaisen maksukyvystä mahdollisimman hyvin jo etukäteen, voit tarkistaa vuokralaisen luottotiedot ennen sopimuksen allekirjoitusta. Esimerkiksi maksuhäiriömerkinnät vaikuttavat suoraan vuokra-asunnon saamiseen. Luottotietojen lisäksi vuokralaiselta kannattaa kysyä hänen opiskelu- tai työtilanteesta ja varmistua siitä, että hän on varmasti maksukykyinen. Potentiaaliselta vuokralaiselta voi myös kysyä edellisen vuokranantajan tiedot ja tiedustella häneltä, minkälainen vuokralainen oikein on kyseessä.

Toiseksi tärkeimpänä seikkana pidetään sitä, että vuokralainen pitää asunnosta hyvää huolta ja ottaa myös naapurit huomioon. Hyvä vuokralainen pitää huolta asunnosta, mutta pitää kuitenkin mielessä sen, ettei asunto ole täysin hänen omansa. Remonttia ei siis saa tehdä ilman asunnon omistajan lupaa. Naapureiden huomioon ottaminen on myös tärkeää ja esimerkiksi yöllä ei saisi kuulua metelöintiä, joka pitää naapurit hereillä.

Hyvä vuokralainen on näiden kahden edellä mainittujen seikkojen lisäksi myös sellainen, joka viihtyy asunnossa mahdollisimman pitkään. Jos vuokralainen vaihtuu liian usein, se tietää asunnon omistajalle aina ylimääräisiä kuluja ja vaivaa. Vuokranantajat arvostavat pitkäaikaisia vuokralaisia ja jos hyvä vuokralainen asuu asunnossa useita vuosia, ei vuokranantaja välttämättä korota asunnon hintaa, vaikka sen arvo nousisikin.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *